Налоговые аспекты: Рассмотрение налоговых вопросов, связанных с продажей земли

Налогообложение при продаже земельного участка для плательщиков налога на прибыль

Согласно ст. 172. Налогового кодекса Украины, при проведении операций по продаже (обмену) объектов недвижимости между физическими лицами стороны должны уплачивать налоги и военный сбор, установленный Подразделом 10 Переходных положений Налогового кодекса Украины.

Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной модулем электронного определения оценочной стоимости Единой базы данных отчетов об оценке, или не ниже рыночной стоимости такого объекта определенной субъектом оценочной деятельности (оценщиком) в соответствии с законодательством и указанной в отчете об оценке, зарегистрированном в Единой базе данных отчетов об оценке.

По общему правилу продажа недвижимости облагается налогом:
- налогом на доходы физических лиц – 5%;
- военным сбором – 1,5%;
- для нерезидентов размер налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости составляет 18%;
- пенсионный сбор уплачивается в соответствии с частью 8 статьи 2 и частью 10 статьи 4 Закона Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование».

Налогообложение продажи земельного участка имеет ряд особенностей, а именно:

1. Если доход предприятия, которое продает земельный участок, меньше 40 миллионов гривен, доходы облагаются налогом в обычном режиме.

2. При продаже земельного участка высокодоходным предприятием (с доходами более 40 миллионов гривен) разница заключается в имеющемся объекте недвижимости вместе с земельным участком, на котором он расположен. Согласно пункту 14.1.138. Налогового кодекса при начислении предприятием амортизации на этот объект как на единственный объект основных средств земельный участок не считается основным средством для целей налогового учета.

3. Единый налог и налогообложение дохода от продажи земельного участка. Согласно информации, предоставленной в Письме Главного управления ГФС в г. Киеве от 04.04.2016 г. № 8012/10/26-15-12-04-18, юридическое лицо, уплачивающее единый налог и принадлежащее третьей группе, при продаже земельной участки как отдельного объекта собственности должны включать все поступления средств, полученных от такого земельного участка, в свой доход за отчетный период (квартал), в котором они были получены.

Физические лица-предприниматели (ФЛП) облагают операцию продажи земельного участка, как свой личный доход, уплачивая налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и военный сбор, а не как предпринимательский доход, так как недвижимость не регистрируется отдельно на ФЛП, – регистрация принадлежит юридическим лицам лицам и физическим лицам.

4. НДС и продажи земельного участка. Согласно п. 197.1.21. Налогового кодекса Украины:
- операция продажи земельного участка отдельно от объекта недвижимости, который на нем расположен, освобождается от НДС (в графе "Составлена на операции, освобожденные от налогообложения" делается отметка "Без НДС");
- операция продажи земельного участка вместе с объектом недвижимости (зданием, сооружением и т.д.) как единым комплексом подпадает под обложение НДС (составляют две налоговые накладные: одна на объект недвижимости, с налогообложением НДС, а другая – "без НДС" на земельный участок).

Согласно п. 188.1. Налогового кодекса Украины база налогообложения операций по поставке внеоборотных активов (объект недвижимости продавца) не может быть ниже балансовой (остаточной) стоимости и обычной цены, если нет учета внеоборотных активов.

Учитывая вышеизложенное ФЛП, являющийся плательщиком НДС, должен провести экспертную оценку стоимости недвижимости по причине отсутствия показателя остаточной (балансовой) стоимости из-за отсутствия бухгалтерского учета (экспертная оценка земельного участка не влияет на НДС).

Если операцию оформляют двумя отдельными договорами (один на земельный участок и один на объект недвижимости), количество заключенных договоров не влияет на обложение НДС (Налоговая льгота на НДС для земельного участка остается неизменной).

5. Налогообложение пенсионного сбора при продаже земельного участка. Пенсионный сбор не исчисляется стоимостью земельного участка при его приобретении, так как земельные участки не считаются недвижимым имуществом в контексте налогообложения обязательным пенсионным страхованием. Также важно отметить, что продажа земельного участка как самостоятельного объекта не подлежит налогообложению НДС.

6. Продажа земельного участка физическим лицом. Если физическое лицо, не являющееся предпринимателем (ФЛП), продает земельный участок, и покупателем является юридическое лицо, то юридическое лицо становится обязательным плательщиком налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и военного сбора за физическое лицо (ставка НДФЛ – 5% , ставка военного сбора – 1,5%).

Согласно п.172.1. Налогового кодекса юридическое лицо освобождается от обязанности уплатить НДФЛ и военный сбор при продаже земельного участка за выполнение таких условий одновременно: если в отчетном году это первая продажа земельного участка, и земельный участок находился в собственности физического лица более 3 лет или был получен наследственным путём.

Но если физическое лицо продает земельный участок другому физическому лицу – НДФЛ и военный сбор уплачивает физическое лицо самостоятельно.

7. Учет продажи земельного участка в бухгалтерском учете.

Земельный участок может быть учтен как:
- Основное средство, - земельный участок не предназначен для перепродажи и используется для собственной деятельности.
- Инвестиционная недвижимость, - земельный участок удерживается для получения прибыли от увеличения ее стоимости или сдачи в аренду.
- Запасы, - земельный участок предназначен для перепродажи.

@  АДРЕС

ЮРИДИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ ЕВРОВЕКТОР

ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО ЮРИДИЧЕСКОЙ КОМПАНИИ ЕВРОВЕКТОР В НИКОЛАЕВЕ

ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО ЮРИДИЧЕСКОЙ КОМПАНИИ ЕВРОВЕКТОР В КИЕВЕ