Покупка сельскохозяйственных земель юридическим лицом

Покупка сельскохозяйственных земель юридическим лицом

С 1 января 2024 года юридические лица приобрели право приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения. Для удостоверения договора купли-продажи земельных участков с/х назначения, приобретателем которого является юридическое лицо, законодательно определены следующие этапы.

1. Первый этап. Надлежащее подтверждение права собственности продавца земельного участка.

Владельцу земли или уполномоченным на это лицам (гражданам, представляющим интересы собственника по доверенности, удостоверенной нотариусом), действующим от имени такого собственника, необходимо определиться, внесены ли данные о его землях в Государственный земельный кадастр.

Если данных по участку в Госземкадастре нет, продавец должен зарегистрировать земельный участок в Госземкадастре.

В случае регистрации на участке в Госземкадастре необходимо подготовить следующие документы:

• заявление о государственной регистрации земельного участка;
• документ, подтверждающий полномочия действовать от имени заявителя (при подаче заявления уполномоченным заявителем лицом);
• оригинал согласованной в соответствии с законодательством документации по землеустройству, которая является основанием для формирования земельного участка, в бумажной или электронной форме в соответствии с требованиями Закона Украины «О землеустройстве»;
• электронный документ, содержащий сведения о результатах работ по землеустройству, подлежащих внесению в Государственный земельный кадастр, в соответствии с требованиями Закона Украины «О Государственном земельном кадастре».

2. Второй этап. Соблюдение законодательно определенных требований, действий и процедур по преимущественному праву арендатора на приобретение земельного участка.

Этот этап касается земельных участков, передаваемых в аренду.

Согласно ЗУ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об условиях обращения земель сельскохозяйственного назначения» № 552-IX (далее также Закон № 552) внесены изменения в статью 131 Земельного кодекса Украины, предусматривающую осуществление купли-продажи земли с соблюдением преимущественного права на ее приобретение. Преимущественное право может быть передано его субъектом другому лицу, о чем такой субъект должен письменно уведомить собственника земельного участка.

Необходимыми действиями являются:

• написание письма арендатору с уведомлением о намерении продажи земельного участка, с указанием цены и условий продажи,
• письмо необходимо направить по почте с уведомлением о вручении и описанием вложения или передать курьером с распиской арендатора о получении такого письма,
• предоставление месячного срока для ответа (по реализации преимущественного права/отказа от такого или передаче третьему лицу).

Закон №552 четко не прописывает механизм передачи преимущественного права, поэтому в случае такой передачи необходимо заключить договор о передаче преимущественного права в той же форме, в которой был заключен договор аренды.

В случае отказа лица от преимущественного права на выкуп, собственник земли вправе продать свою долю третьему лицу на тех же условиях и по цене, которую предлагали арендатору.

3. Этап третий. Проверка юридического лица-приобретателя.

Способ получения права собственности на земельный участок для юридических лиц имеет ряд отличий, чем в случае для граждан Украины.

Согласно ч. 2 ст. 130 ЗК Украины юридические лица, зарегистрированные по законодательству Украины, к которым не применяются ограничения и запреты на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения, имеют право приобретать в собственность земельные участки до 10 тыс. га.

Запрет на доступ к рынку сельскохозяйственной земли распространяется на юридических лиц, участниками или конечными бенефициарными владельцами которых являются:

• граждане Российской Федерации или участники террористических организаций;
• иностранные государства;
• лица, у которых невозможно установить конечного бенефициарного владельца;
• лица, зарегистрированные в оффшорных зонах, отнесенных к перечню оффшорных зон;
• лица, в отношении которых применены специальные экономические и другие ограничительные меры (санкции);
• лица, находящиеся под контролем физических и юридических лиц, зарегистрированных в государствах, включенных Международной группой по противодействию отмыванию грязных денег (FATF).

Следовательно, конечными бенефициарными собственниками юридических лиц, которые намерены приобрести с/х землю, должны быть граждане Украины.

Нотариус с целью удостоверения таких сделок с юридическими лицами должен произвести ряд проверок, в частности:

1. Происхождение средств покупателя – юридического лица.

Юридическое лицо должно предоставить документы, подтверждающие правовые основания получения денежных средств, доходов и другого имущества, за счет которых сформирован собственный капитал юридического лица. Документы и информация предоставляются для подтверждения того, что денежные средства и имущество, за счет которых сформирован собственный капитал юридического лица:

• получены в результате сделок, включая сделки, совершенные предыдущими собственниками, содержание которых не противоречит законодательству, совершенных на рыночных условиях, не имеющих признаков фиктивности и/или притворности и направленных на достижение экономического результата и/или личных целей;
• не привлечены от других лиц с условием возвращения;
• денежные средства находятся в обращении в безналичной форме на счетах, открытых в банках/кредитных учреждениях в Украине/за рубежом, включая перевод этих средств между счетами, непрерывно в течение года до соответствующей даты.

В частности, согласно п. 14.1.54. Налогового кодекса Украины № 2755-VI от 2 декабря 2010 г. такими доходами могут быть:

1) проценты, дивиденды, роялти и любые другие пассивные (инвестиционные) доходы;
2) доходы от предоставления резидентам или нерезидентам в аренду (пользование) имущества;
3) доходы от продажи движимого и недвижимого имущества, от отчуждения корпоративных прав, ценных бумаг;
4) доходы, полученные в виде взносов и премий на страхование и перестрахование рисков;
5) прочие доходы от деятельности, в т.ч. связанные с полной или частичной переуступкой прав и обязанностей по соглашениям о разделе продукции;
6) наследство, подарки;
7) доходы от отчуждения акций, долей, корпоративных прав.

Перечень таких доходов не ограничен и предусматривает любой другой доход, полученный способом, не запрещенным нормами действующего законодательства Украины.

Документами, подтверждающими источники происхождения средств, также могут быть:

• право на имущество, доходы, расходы и обязательства финансового характера;
• годовая (квартальная, другая) финансовая и/или налоговая отчетность юридического лица-получателя; финансовая отчетность юридического лица-получателя, обнародованная в соответствии с требованиями законодательства;
• другие документы, подтверждающие источники происхождения средств.

Таким образом, согласно действующему законодательству Украины приобретатель земельного участка сельскохозяйственного назначения для подтверждения источников происхождения средств может предоставить любой официальный документ, в соответствии с которым возможно установление суммы полученного дохода, которая необходима для приобретения земельного участка.

2. Наличие у собственника и юридического лица украинского гражданства с целью проверки сложных структур компаний, где собственниками могут быть несколько физических или юридических лиц.

Наличие украинского гражданства у собственников юридического лица может быть подтверждено:

• Копией документа, удостоверяющего личность, являющегося конечным бенефициарным владельцем юридического лица.
• Надлежащим подтверждением в установленные законом сроки конечных бенефициарных владельцев юридического лица согласно законодательству в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований.

3. Проверку факта нахождения юридического лица-приобретателя, образованного в соответствии с законодательством Украины, под контролем физических лиц и юридических лиц, зарегистрированных в государствах, включенных в перечень государств (юрисдикций), которые не выполняют или ненадлежащим образом выполняют рекомендации международных, межправительственных организаций, задействованных в сфере борьбы с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем или финансированием терроризма, или финансированием распространения оружия массового уничтожения, сформированного в порядке, определенном КМУ.

Для выявления круга юридических лиц, подпадающих под вышеуказанные запреты, 16 июня 2021 года Кабмин принял порядок проверки нотариусами приобретателей земельных участков сельскохозяйственного назначения, который предусматривает:

– установление личности приобретателя, конечного бенефициарного владельца юридического лица;
– применение санкций к приобретателю;
– отнесение приобретателя к перечню лиц, связанных с осуществлением террористической деятельности;
– определение общей площади земельных участков с/х назначения, имеющихся в собственности приобретателя.

Для такой проверки нотариусы должны и уполномочены использовать данные:

• Государственного реестра прав на недвижимое имущество;
• Государственного земельного кадастра;
• Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований.

Согласно ЗУ №522 расчеты, связанные с уплатой цены земельных участков сельскохозяйственного назначения по гражданско-правовым соглашениям, производятся в безналичной форме.

Таким образом, расчет между покупателем и продавцом производиться через банковское учреждение.

В случае прохождения всех этапов проверки и подтверждения, в частности: источника происхождения средств юридического лица-получателя, конечных бенефициарных собственников, которыми должны быть граждане Украины, уплаты цены земельных участков с/х назначения в безналичной форме, уплаты причитающихся налогов и сборов, нотариус переходит к этапу удостоверения договора купли-продажи с/х участка, приобретателем согласно которому становится юридическое лицо, и проводит государственную регистрацию права собственности на земельный участок по результатам которого, новому владельцу предоставляется выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.

@  АДРЕС

ЮРИДИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ ЕВРОВЕКТОР

ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО ЮРИДИЧЕСКОЙ КОМПАНИИ ЕВРОВЕКТОР В НИКОЛАЕВЕ

ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО ЮРИДИЧЕСКОЙ КОМПАНИИ ЕВРОВЕКТОР В КИЕВЕ