Покупка сельскохозяйственных земель физическим лицом

Покупка сельскохозяйственных земель физическим лицом

Оформление и заключение договора купли-продажи с/х земель физическим лицом предусматривает прохождение следующих этапов:

1. Первый этап. Надлежащее подтверждение права собственности продавца земельного участка.

На этом этапе владельцу земли или уполномоченным на это лицам (гражданам, представляющим интересы владельца по доверенности, удостоверенной нотариусом), действующим от имени такого владельца, необходимо определиться, внесены ли данные о его земле в Государственный земельный кадастр (Госземкадастр).

Если данных о участке в Госземкадастре нет, то продавец должен зарегистрировать земельный участок в этом кадастре.

При регистрации участка в Госземкадастре необходимо подготовить следующие документы:

• заявление о государственной регистрации земельного участка;
• документ, подтверждающий полномочия действовать от имени заявителя (в случае подачи заявления уполномоченным заявителем лицом);
• оригинал согласованной в соответствии с законодательством документации по землеустройству, которая является основанием для формирования земельного участка, в бумажной или электронной форме, согласно требованиям Закона Украины "О землеустройстве";
• электронный документ, содержащий сведения о результатах работ по землеустройству, подлежащих внесению в Государственный земельный кадастр, согласно требованиям Закона Украины "О Государственном земельном кадастре".

2. Второй этап. Соблюдение законодательно установленных требований, действий и процедур относительно преимущественного права арендатора на приобретение земельного участка.

Этот этап касается земельных участков, переданных в аренду.

Согласно Закону Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения" № 552-IX (далее также Закон № 552), внесены изменения в статью 131 Земельного кодекса Украины, которая предусматривает осуществление купли-продажи земли с соблюдением преимущественного права на её приобретение. Преимущественное право также может быть передано его субъектом другому лицу, о чем такой субъект должен письменно уведомить владельца земельного участка.

Необходимыми действиями являются:

• написание письма арендатору с уведомлением о намерении продажи земельного участка, с указанием цены и условий продажи,
• письмо необходимо отправить почтой с уведомлением о вручении и описью вложения или передать курьером с получением подписи арендатора о получении такого письма,
• предоставление месячного срока для ответа (относительно реализации преимущественного права/отказа от такого или передачи третьему лицу).

Закон № 552 четко не прописывает механизм передачи преимущественного права, поэтому в случае такой передачи необходимо заключить договор о передаче преимущественного права в той же форме, в которой был заключен договор аренды. В случае отказа лица от преимущественного права на выкуп, владелец земли вправе продать свою долю третьему лицу на тех же условиях и за цену, которые предлагались арендатору.

3. Этап третий. Проверка покупателя.

Обязательно проверяется источник происхождения средств физического лица-покупателя, а именно, каким образом покупатель собрал средства на покупку земельного участка.

Таким образом необходимо предоставить подтверждающие документы:

- если это заработная плата, то предоставляются соответствующие сведения по заработной плате, например, контракт, банковская выписка по счету;
- если это средства от продажи определенного имущества, наследства, акций, дивидендов или от другой законной деятельности, то предоставляются соответствующие документы о праве собственности на это имущество, о получении средств законным путем после его реализации.

Что же делать, если у вас нет документов, подтверждающих происхождение средств? Преимущественное большинство средств, находящихся у граждан, не имеют законного происхождения, и эти средства могут иметь происхождение от: коррупционной деятельности, осуществления хозяйственной деятельности с уклонением от уплаты налогов, кражи средств или осуществления незаконной хозяйственной деятельности.

Примером может быть задекларированный доход от деятельности субъекта хозяйствования, который является ФЛП на 2 группе. Следовательно, максимальный годовой доход субъекта хозяйствования, который может быть задекларирован, находясь на 2 группе, составляет около 150 тыс. долларов. Если стоимость земельного участка, который необходимо приобрести, составляет 1 млн. долларов, из которых официально задекларировано около 150 тыс. долларов, то остальные (примерно 850 тыс. долларов) также должны быть официально подтверждены.

Таким образом, нотариус перед заключением договора купли-продажи земельного участка обязан:

• установить личность покупателя;
• проверить, не наложены ли на личность санкции;
• проверить источник происхождения средств;
• проверить, не расположен ли земельный участок рядом с Государственной границей (50 км. зона);
• рассчитать предельную концентрацию (до 10 000 га).

Согласно Закону Украины № 522 расчеты, связанные с оплатой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения по гражданско-правовым сделкам, проводятся в безналичной форме.

Таким образом, расчет между покупателем и продавцом осуществляется через банковское учреждение.

Банк может запросить следующие документы с целью подтверждения источника происхождения средств и уплаты налогов:

• налоговую декларацию со всеми приложениями и дополнениями (в случае их наличия) за периоды, за которые в информации о материальном состоянии представлены данные о доходах физического лица, вместе со справкой о поданной декларации о материальном состоянии и доходах (налоговую декларацию), выданной контролирующим органом;
• справка о выплаченной заработной плате;
• документ о продаже имущества;
• справка компетентного органа страны, налоговым резидентом которой является физическое лицо, о состоянии исполнения им обязанностей по уплате налогов, сборов и других обязательных платежей на соответствующую дату;
• кредит;
• дивиденды;
• страховые выплаты;
• финансовая помощь (в крайнем случае, так как банк будет проверять связь между предоставителем помощи и получателем, возможность предоставителя предоставить такую помощь, анализ деятельности предоставителя помощи);
• и так далее (авторские гонорары, выигрыши, премии).

Физическое лицо, которое в соответствии с законодательством не подавало налоговые декларации за любой из периодов, за которые в информации о материальном состоянии им представлены данные о доходах, имеет право подать в Национальный банк вместо налоговых деклараций выписку (сведения) из информационного фонда Государственного реестра физических лиц-плательщиков налогов о суммах выплаченных физическому лицу доходов и удержанных с него налогов, сборов и других обязательных платежей или информацию контролирующего органа, содержащую такие сведения.

4. Этап четвертый. Оформление договора купли-продажи.

Для реализации процесса оформления договора купли-продажи нотариусу необходимо предоставить:

• правоустанавливающие документы на землю;
• выписку из Государственного земельного кадастра (о присвоении кадастрового номера);
• документ об оценке стоимости земельного участка;
• квитанцию об уплате налога;
• оплату услуг нотариуса/государственного сбора (1% от суммы договора).

В случае наличия необходимых документов и уплаты налогов, нотариус удостоверяет договор и проводит государственную регистрацию права собственности на земельный участок, в результате чего новому владельцу предоставляется выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.

@  АДРЕС

ЮРИДИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ ЕВРОВЕКТОР

ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО ЮРИДИЧЕСКОЙ КОМПАНИИ ЕВРОВЕКТОР В НИКОЛАЕВЕ

ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО ЮРИДИЧЕСКОЙ КОМПАНИИ ЕВРОВЕКТОР В КИЕВЕ